Le marché de la location meublée connaît depuis plusieurs années une forte croissance, notamment en raison de la demande accrue de logements temporaires pour les étudiants et les professionnels en mobilité. Face à cette situation, il est indispensable pour les propriétaires de se familiariser avec la réglementation encadrant ce type de location. Cet article vous propose un tour d’horizon détaillé et précis des règles en vigueur afin de vous aider à mieux comprendre vos droits et obligations en tant que bailleur.
Les critères d’une location meublée
Avant toute chose, il convient de rappeler ce qui caractérise une location meublée. Selon l’article L632-1 du Code de la construction et de l’habitation, il s’agit d’un logement équipé d’un mobilier suffisant permettant au locataire d’y vivre, dormir, manger et cuisiner. La liste minimale des éléments mobiliers requis est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Il s’agit notamment d’un lit avec couette ou couverture, une table et des sièges, des plaques de cuisson, un réfrigérateur avec compartiment freezer, etc.
Le contrat de location meublée
Le contrat de location meublée, aussi appelé bail meublé, doit être établi par écrit et signé par les deux parties, le bailleur et le locataire. Il doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, telles que la durée du bail, le montant du loyer, les modalités de paiement et de révision du loyer, ainsi que les conditions de résiliation. Le contrat doit également inclure un inventaire détaillé et chiffré des meubles mis à disposition du locataire.
La durée du bail et les conditions de résiliation
En matière de location meublée, la durée minimale du bail est fixée à un an, renouvelable tacitement à l’échéance. Toutefois, si le locataire est étudiant, la durée minimale peut être réduite à neuf mois, sans reconduction tacite. Le locataire peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Le bailleur quant à lui ne peut résilier le contrat qu’à son échéance et pour l’un des motifs prévus par la loi : vente ou reprise du logement pour y habiter ou pour y loger un proche.
Le dépôt de garantie
Dans le cadre d’une location meublée, il est possible de demander au locataire un dépôt de garantie, dont le montant ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Ce dépôt sert à couvrir les éventuelles dégradations causées par le locataire ou les impayés de loyers. Il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés par le locataire, déduction faite des sommes éventuellement dues pour les réparations locatives.
Les charges locatives
Les charges locatives sont les dépenses liées à l’usage du logement et à la fourniture de services collectifs. Elles doivent être clairement définies dans le contrat de location. Il est possible de prévoir un forfait de charges, qui doit être révisable annuellement en fonction des dépenses réelles. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire d’établir un décompte individuel des charges, sauf si le locataire le demande.
La fiscalité des locations meublées
En tant que bailleur d’une location meublée, vous êtes soumis à l’impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (en 2021) ou pour le régime réel si vos recettes sont supérieures à ce seuil. Le choix du régime fiscal peut avoir un impact significatif sur le montant de votre imposition, il est donc important de bien étudier les options qui s’offrent à vous.
Les obligations du bailleur en matière de sécurité et de décence
Le propriétaire d’un logement meublé a l’obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent et en bon état. Cela signifie notamment que le logement doit être exempt de risques avérés pour la sécurité et la santé du locataire, disposer d’un équipement de chauffage en bon état de fonctionnement et répondre à des critères de performance énergétique minimale. En cas de manquement à ces obligations, le bailleur s’expose à des sanctions civiles et pénales.
La mise en location d’un logement meublé implique donc de bien connaître les règles applicables en matière de contrat, de durée, de charges et de fiscalité. Il est également primordial d’assurer un suivi régulier de l’état du logement et des équipements mis à disposition afin de respecter vos obligations légales et d’éviter tout litige avec votre locataire.